Tout avait été parfaitement calculé.
Nous avions entendu parler du statut LMNP, qui semblait répondre à notre situation, et le
conseiller en patrimoine avait fini de nous convaincre. Il s’était occupé de tout : trouver spécialement pour nous la meilleure affaire du moment, un promoteur sérieux, un exploitant réputé,
et même un expert comptable pour nous aider à gérer ce nouveau type de revenus qui allait tomber automatiquement et régulièrement tout cuit chaque trimestre dans notre escarcelle. Le
« package » était donc une idée formidable pour garantir un investissement sans souci.
Nous avions évidemment souscrit un prêt bancaire, puisque en LMNP les intérêts sont déduits des revenus locatifs,
permettant ainsi de les neutraliser fiscalement, en association avec la déduction de l’amortissement. Dans mon cas, c’était un prêt classique amortissable.
Grâce à un tableau Excel imaginé pour l’occasion, en achetant en 2008 un T2 191000€ HT, 197000 € empruntés à 4,4% hors
assurance, voilà ce qui était prévu :
- En 2010 les recettes annuelles (loyers) devenaient supérieures aux intérêts + charges annuels, et je commençais à
absorber le déficit cumulé en 2008 et 2009.
- A partir de 2015, le déficit cumulé aurait été totalement absorbé, j’aurais commencé à amortir (l’amortissement étant
reportable indéfiniment), et cela jusqu’en 2037.
- A l’arrêt de mon activité professionnelle, programmé entre 2025 et 2030, j’aurais donc touché un complément de
revenus défiscalisé de 9914 €/an jusqu’en 2037 (grâce à l’amortissement), puis imposé à hauteur de 50% des loyers perçu.
Ceci dans le cas où le loyer du bail initial était versé indéfiniment.
Et encore, en n’appliquant pas dans le tableau la réévaluation annuelle des loyers (surtout pour des raisons de
simplification de calculs), je pensais me laisser une petite marge de sécurité.
J’avais bien intégré le fait que je ne devais pas envisager de revendre le bien.
Je n’avais pas imaginé que dès 2009, la donne allait changer.
J’avais oublié de tenir compte de la particularité du bail commercial, et mon conseiller s’était bien
gardé de m’ouvrir les yeux. Et, contrairement à lui, qui devait trouver cela tellement accessoire qu’il ne voyait pas la nécessité d’en informer ses clients, j’ignorais totalement la pratique des
fonds de concours.
Le bail commercial, censé garantir les revenus, rend le propriétaire totalement dépendant des recettes que l’exploitant
va pouvoir tirer de l’ensemble de la résidence service.
On pourrait croire que le loyer que l’exploitant a prévu de nous verser est fixé une bonne fois pour toutes, et
que c’est à lui, l'exploitant, de se débrouiller pour faire un chiffre d’affaire adéquat, ou pour trouver l’argent autrement.
Ce dont il ne se gène pas en acceptant dans un premier temps un fonds de concours du promoteur, issu des prix de ventes
surévalués des appartements : en constituant l’essentiel voire la totalité des loyers qui vont être versés la première année aux propriétaires, le fonds de concours ne fait que revenir à la
case départ, mais en ayant motivé au passage la décision d’achat de l’investisseur ignorant de ces pratiques par la promesse d’une rentabilité élevée.
Après tout, c’est l’exploitant qui a fait son étude de marché, qui a établi son budget prévisionnel avec un
optimisme mesuré, qui en a déduit un loyer acceptable et qui a décidé du montant à inscrire sur le bail commercial.
C’est l’exploitant, le "preneur", le « locataire », qui fixe lui-même le loyer de son outil de travail
avant que celui-ci soit acheté.
Le montant de ce loyer calculé avec soin est d’ailleurs un facteur déterminant dans le choix de l’investisseur qui va y
mettre des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros empruntés pour la plus grosse partie, donc forcément à rembourser selon un calendrier négocié avec sa banque.
Et si à l’usage le revenu d’exploitation s’avère ne pas être à la hauteur, le "pauvre" exploitant 20 ans
d’expérience 6ème national dans sa catégorie membre du conseil d’administration du SYNERPA réputé renommé compétent de confiance et j’en passe n’a pas d’autre choix que d’annoncer
à chaque propriétaire : « Vous êtes obligé d’accepter que je vous paye beaucoup moins que ce que j'avais décidé moi-même, sinon je dépose le bilan et vous vous débrouillez
sans personne pour gérer votre bien ».
Ubuesque ? Pas du tout. Situation actuellement des plus classiques.
Alors je me calme et je reprends mon petit tableau Excel, en remplaçant mon loyer initial par le même
moins 54%.
- Voilà que dorénavant, je dois attendre 2020 avant que les recettes annuelles ne deviennent
supérieures à la somme des intérêts bancaires et des charges, au lieu de 2010 avec le loyer initial (voir plus haut).
- Le déficit n’étant reportable que 10 ans, je ne peux plus l’absorber en totalité. A partir de 2018, une partie de ce
déficit est perdu. Dans mon cas, ce sera 18000 €.
- Je commence à amortir en 2024. J’ai un petit revenu (4560 € /an au lieu de 9914€), sur lequel, heureusement et merci
le gouvernement français qui a pondu le statut LMNP, je ne paie pas d’impôt grâce à l’amortissement reportable indéfiniment. Peut-être bien que je vais continuer mon activité professionnelle tant
que mon arthrose et mes facultés mentales le permettront.
- Et c’est en 2055, lorsque je végèterai en maison de retraite publique (les EHPAD qui imposent des baisses de loyers
vont finir par décourager les investisseurs privés), que je commencerai à payer des impôts sur les revenus locatifs, à hauteur de 50%…
J’ai encore eu la « chance » de ne pas choisir un prêt in fine, où les mensualités de remboursement ne sont
constituées que d’intérêts, ce qui augmente le déficit perdu car non reportable au-delà de 10 ans.
Certains des copropriétaires de ma résidence perdront bien plus de déficit que moi, et ne verront jamais leur revenu
locatif ne devenir imposable, à moins de sérieux progrès dans le domaine de la médecine.
« Oui, mais attendez », vous entends-je protester, « il est impossible de se faire avoir
comme ça, il doit bien y avoir une solution pour retomber sur nos pattes lorsqu’un tel pépin nous arrive? »
Eh bien non.
Désolé mais non.
Ou au maximum deux pattes sur quatre.
La seule solution valable étant matériellement impossible (remonter le temps juste avant la signature chez le notaire),
il faut se résoudre à conserver un bien invendable et qui ne rapportera au mieux que quelques points de plus que l'avenant propose votre exploitant de départ qui s’est
planté. Et cela, uniquement au prix d’efforts personnels dont vous n’avez pas idée mais indispensables, au risque de perdre encore beaucoup plus.
Si vous vous retrouvez dans cette situation, il faudra dans un premier temps et dans
l’ordre :
- regrouper tous les propriétaires,
- évaluer ensemble ce que peut rapporter votre résidence en optimisant tout ce qui peut l’être,
- décider du choix de l'exploitant (un exploitant totalement « transparent », ou une
autoexploitation)
- se retrousser les manches et prendre une part active dans l’exploitation sans faire confiance à personne, qu’à
vous-mêmes et aux autres copropriétaires, avec lesquels vous vous efforcerez, même si ce n’est pas dans votre tempérament naturellement individualiste, de maintenir une entente et une cohésion
parfaite.
Cela prendra quelques années (une, deux, trois… ?). J’essaierai de détailler notre propre parcours, qui est loin
d’être achevé, dans de prochains articles. Ce parcours n'est pas idéal, mais connaitre les erreurs qui ont été faites par certains permettra peut-être à d’autres de prendre de meilleures
décisions en perdant moins de temps. Encore une fois, j’encourage ceux qui vivent ou ont vécu de telles situations de les mettre dans le « pot commun » de la blogosphère.
Parallèlement, ou dans un deuxième temps, vous rechercherez éventuellement les
responsabilités et vous chercherez à obtenir réparation. Ce sera à titre individuel, beaucoup beaucoup plus long, coûteux et au final aléatoire.
Alors, pour agrémenter votre retraite, toujours partant pour un petit LMNP ?
