Comment essayer de limiter les risques en LMNP ou Censi-Bouvard ?

Dernière modification le 22 novembre 2010

J'ai fait un mauvais choix en 2008, lorsque j'ai acheté en LMNP un appartement dans une résidence senior dont le gestionnaire ne peut plus payer aujourd'hui les loyers aux investisseurs. J'ai cru sincèrement que je ne craignais rien ou presque : j'ai fait confiance sans vérifier ce que j'achetais réellement. Parmi la pléthore de placements immobiliers en résidences services, certains sont probablement des affaires sûres. Et l'image des bons gestionnaires souffre du comportement de certains promoteurs-gestionnaires peu sérieux. Il en est de même pour les conseillers en gestion de patrimoine.

Je n'aurai pas la prétention de donner LA méthode qui évite à tous les coups les risques liés à un investissement dans le cadre du Censi-Bouvard ou du LMNP en résidence services. Mais après avoir disséqué ma mésaventure, je pense pouvoir lister quelques points de contrôles indispensables, ainsi que des mesures de prudence élémentaires en cas d'imprévu.

Cet article est destiné à évoluer régulièrement. 

1 - Sur le bien vendu, le promoteur, le gestionnaire et le CGPI

- S'assurer que le montant de la rémunération mentionnée sur le bail commercial s'appuie sur un chiffre d'affaire estimé (et réalisable !) amputé d'un pourcentage réaliste nécessaire aux charges de gestion (extrèmement variable selon qu'il s'agisse d'une résidence de tourisme ou d'un EHPAD), et n'est pas calculé à partir du prix de vente et d'un taux de rentabilité attractif (cette rentabilité étant pour les néophytes le critère principal de comparaison entre deux placements).

Voir l'article La rentabilité promise est mathématiquement impossible à atteindre.

Lorsque promoteur et gestionnaire ont des dirigeants communs, cette arnaque à la fausse rentabilité est d'autant plus facile à échafauder.

- Exiger de consulter le "prévisionnel budgétaire initial" du gestionnaire.

Celui-ci doit laisser apparaitre si le gestionnaire compte sur une dotation commerciale (fonds de concours) de la part du promoteur pour assurer le paiement de ses créances en début d'exploitation.

Voir l'avis de Paul Duvaux: Les fonds de concours

et mon expérience là-dessus: Le fonds de concours a créé une illusion de rentabilité

- Les conseillers en gestion de patrimoine ont l'obligation d'avoir eux-mêmes soigneusement étudié chaque projet qu'ils ont en magasin: il faut absolument le vérifier en posant des questions précises. 

Ne pas hésiter à les interroger sur tous les points douteux, sans se laisser impressionner par leur assurance et leur professionnalisme affiché.

Leur demander de mettre leurs réponses et autres arguments de vente par écrit, communiquer par mails plutôt que par téléphone et limiter les contacts directs au strict nécessaire (pour éviter de se laisser influencer). On réfléchit mieux sans le regard bienveillant du CGPI posé sur soi. 

Si par malheur il s'avérait que le projet ne correspondait pas aux promesses, une action pour manoeuvres dolosives pourrait être entreprise contre eux, alors que promoteurs et gestionnaires sont souvent irréprochables devant la loi. S'assurer toutefois de la bonne santé financière du CGPI (dans ma résidence, 10 propriétaires sur 26 ont acheté auprès d'un CGPI qui a fait faillite quelques mois après, avant de réapparaitre dans une autre société...).

- Etudier plusieurs projets en parallèle, de manière à pouvoir comparer. On s'accroche un boulet (en métal précieux si tout va bien, sinon en plomb) à la patte pour 20 ans, on prend le temps d'y réfléchir.

-  Consulter les forums pour connaitre les résidences en difficultés et leurs gestionnaires. Le forum de cBanque est très pratique et bien fréquenté.  

-  Consulter également les blogs des associations de copropriétaires, de plus en plus nombreux, et faire des recoupements entre les résidences (gestionnaires mais aussi promoteurs).

-  Lorsque le nom de la société promoteur ou gestionnaire n'est associée qu'à une seule résidence (le nom de la société peut contenir le même nom que la résidence, ou le nom de la ville, de la rue...), prendre le temps de rechercher le gros groupe qui chapeaute tout ça: en faisant ensuite la démarche inverse, on peut retrouver toutes les résidences qu'il a construites, vendues, parfois gérées avec plus ou moins de succès.

2 - Sur le financement et la défiscalisation : garder une marge de sécurité

La défiscalisation ne doit pas être la motivation première de l'investisseur. Celui-ci désire faire en priorité l'acquisition d'un bien immobilier qui, pour être associée à des économies d'impôts, s'accompagne d'obligations contraignantes et d'interdictions de disposer librement de ce bien pendant au moins 20 ans.

L'autofinancement, par un prêt bancaire dont les échéances seront équilibrées par les avantages fiscaux et les revenus générés par le bien est une éventualité séduisante. Toutefois, il faut absolument prévoir la possibilité, en cas de suppression (temporaire) ou de diminution (définitive) de ces revenus, d'assumer les remboursements du prêt grâce à ses revenus professionnels ou autres liquidités.

Attention aux démarcheurs qui ciblent les contribuables se trouvant dans des tranches d'imposition basses pour leur vendre du Censi-Bouvard avec l'objectif d'annuler leur impôt  : ces investisseurs risquent au moindre petit pépin de ne pas pouvoir faire face à une réduction des loyers générés par le bien.