La rentabilité promise est mathématiquement impossible à atteindre

Une petite démonstration très simple d'après mon vécu.

Un groupe de conseil en patrimoine me propose d'acheter dans le cadre du dispositif LMNP (1er intérêt : amortissable,  déduction des intérêts d'emprunt, et début de constitution d'un patrimoine qui me permettra de bénéficier bientôt du  statut LMP) un bien immobilier en résidence services (2ème intérêt : récupérer immédiatement la TVA), qui m'offrira une rentabilité de 5,2%.

J'ai acheté un T2 meublé de 42 m2 dans une résidence services senior de la région parisienne.

Prix d'achat HT : immobilier : 181 000 €  +  mobilier 9 000 €

Le bail commercial me "garantit" un revenu annuel de 9914 € HT, payé trimestriellement, soit un revenu mensuel de 826,16 € HT.

C'est là qu'il faut se dire : "STOP ! je prends ma calculette et je me replace dans le contexte."

En résidence services,  les loyers versés aux propriétaires par l'exploitant représentent environ entre 40 et 50 % du chiffre d'affaires. Pour que l'affaire fonctionne avec ce ratio, mon T2 aurait dû générer au minimum 1 600 € de recettes HT par mois.

Ceci dans l'éventualité idéale où la résidence serait occupée à 100%, par des locataires tous prêts à payer le même loyer faramineux. Certes, ce chiffre d'affaire comprend globalement le loyer et les services, mais nous sommes dans une résidence pour personnes âgées autonomes et non dans un EHPAD. Les locataires n'ont pas tous besoin de prestations de repas ou ménage.

Pour une location d'un T2 non meublé, le prix du marché est d'environ 700 € TTC par mois dans la commune concernée. 

Le gestionnaire envisagerait donc de fournir pour 1 000 € de prestations de services par mois aux locataires de mon T2 ! Et à tous les autres locataires de la résidence, pour que le chiffre d'affaire global puisse représenter au moins le double des loyers reversés aux investisseurs.

La conclusion est sans appel : la faillite de l'exploitant de cette résidence est mathématiquement inévitable.

La rentabilité aurait dû être déduite du prix d'achat et du chiffre d'affaire généré par le bien, diminuée de la part revenant au gestionnaire.

Or la rentabilité a été déterminée à l'avance, c'est un pourcentage fixe et attractif, un leurre dont le seul but est de ferrer le particulier qui cherche à faire un placement rentable, confiant dans la société qui a tout étudié pour lui. 

De variable, qu'elle aurait dû être, elle devient le coefficient qui, appliqué au prix d'achat, permet de calculer le montant à inscrire sur le bail commercial.

Ce montant, sans aucun rapport avec le chiffre d'affaire prévisionnel du gestionnaire, ne repose sur rien de concret. La société gestionnaire va payer quelques échéances grâce aux fonds de concours (= dotation commerciale accordée par le promoteur), puis fera faillite.  

Cette méthode ingénieuse et très répandue peut concerner toutes les catégories de résidences avec services. Pratiquée par un groupe promoteur-gestionnaire sur plusieurs années, elle peut donner dans un premier temps à cette société une apparence de prospérité (par le nombre de résidences et le dynamisme du groupe), avant de conduire à sa faillite lorsque les ventes ne suffisent plus. 

Voir dans le blog de Paul Duvaux : La fraude de type pyramide dans les résidences hôtelières.