Le LMNP Censi-Bouvard : une super-carotte fiscale en faveur des résidences services

Le contexte "historique":

- Le LMNP classique est intéressant pour ceux qui souhaitent amortir longtemps afin que les revenus générés par leur investissement soient défiscalisés. Mais il offre peu d'attrait à cours terme. Le LMNP pouvait être également une étape pour envisager d'évoluer en LMP par des acquisitions successives de lots en résidences services. La loi de finances 2009 a tué le poussin dans l'oeuf, et de nombreux investisseurs LMNP se sont retrouvés avec un placement immobilier qui ne correspondait plus à leurs projets d'investissement à long terme.

- Le LMP d'avant 2009 était intéressant pour déduire le déficit du revenu global ainsi que les frais d'acquisition. Il ciblait surtout les tranches d'impositions hautes. Tout en générant un revenu défiscalisé grâce à l'amortissement, il permettait d'acquérir une couverture sociale en cas d'interruption prématurée de l'activité professionnelle. La loi de finance 2009 a durci les conditions pour bénéficier du régime LMP, supprimant ainsi le principal vivier d'investisseurs pour les résidences services.

- En janvier 2009, le Scellier a offert la possibilité aux contribuables de défiscaliser en achetant  dans des zones sélectionnées à demande locative forte des logements destinés à la location en tant qu'habitation principale et avec un loyer plafonné.

A cause de cette mesure très attractive, les investisseurs étaient sur le point de délaisser les résidences de services.

Avec l'augmentation du nombre de personnes âgées dépendantes, le besoin non contestable de structures adaptées (EHPAD) devenait difficile à couvrir sans recourir à de nouvelles mesures incitatives fortes en faveur d'investisseurs privés.

Et Censi-Bouvard est arrivé...

Le statut LMNP Censi-Bouvard, est né en avril 2009 (avec rétroactivité au 1er janvier 2009) d’un amendement à la loi Scellier. Il combine certains avantages fiscaux des régimes LMNP et Scellier. Il concerne les acquéreurs de logements neufs en résidences de tourisme classées, résidences services pour étudiants, résidences services senior ou résidences médicalisées (EHPAD ou établissement pour adultes handicapés) ayant obtenu un agrément de qualité.

Comme le Scellier, le Censi-Bouvard ouvre droit à une réduction d’impôt, dans une limite annuelle de 300 000 € d’investissement par an. La réduction est égale à 25 % du montant de l’opération pour les logements acquis jusqu’à fin 2010 et à 20 % pour les opérations signées entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012.

L’investisseur s’engage à donner ce logement en location pendant une période de 9 ans à l’exploitant de la résidence et à ne pas transmettre le bien pendant cette période.

Il permet une récupération de la TVA, et les recettes locatives qu’il procure sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels.

La possibilité d'amortir le bien disparait, sauf pour la fraction du prix de l’investissement supérieur aux 300 000 euros sur lesquels s’applique la réduction fiscale, hors terrain.

Tout est pour le mieux dans le meilleur des mondes possible: des murs de résidences services vont être financés par les banques, elles-mêmes sollicitées par de candides contribuables qui s'engagent allègrement dans une démarche d'investissement socialement responsable, et qui rembourseront leurs échéances de prêt avec leurs économies d'impôts, la TVA récupérée, et les loyers garantis promis... s'ils sont au rendez-vous. Ce qui est loin d'être certain.

Les explications de ce doute sur la réalité de la rentabilité promise sont développées dans les autres articles de ce blog.