Les statuts LMNP et LMP ne présentent que des avantages ...

... selon les textes en vigueur en 2008.

Voici les arguments qui ont séduit les investisseurs:

La Location Meublée est présentée par les organismes de défiscalisation comme un magnifique outil destiné à un investisseur soucieux de maintenir des revenus non fiscalisés au moment de la retraite, grâce à l'acquisition d'un patrimoine immobilier destiné à la location ou à la gestion d'une activité spécifique.

Il s'agit de chambres ou d'appartements meublés, ou de logements en résidences de tourisme n'offrant pas de prestations hôtelières.

Les revenus provenant de cette location entre dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers.

Un attrait supplémentaire non négligeable est qu'il peut être financé à 100% par un prêt immobilier. 

La Location meublée professionnelle (LMP)

Elle suppose l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés + une seule des conditions suivantes:

• - recettes annuelles TTC > 23.000€   ou
• - 50% minimum des revenus proviennent de l'activité de loueur.

L'investissement LMP est donc un investissement lourd, supérieur à 500.000€ HT.

Avec la nouvelle loi de finances 2009, les règles du jeu ont été modifiées, avec effet rétroactif : les deux conditions doivent dorénavant s'appliquer.

Les avantages :

En tant que professionnel, le LMP peut bénéficier d'une couverture sociale s'il n'a pas d'autre activité professionnelle.

L'investisseur déduit de son revenu global annuel le différentiel entre son revenu et :

• - les intérêts d'emprunt,
• - les charges de propriété et de copropriété,
• - les frais d'établissement,
• - les dépenses d'entretien et de réparation,
• - les charges liées à son statut (cotisations vieillesse et allocations familiales).

La défiscalisation est maximale.

La Location meublée non professionnelle (LMNP)

Elle concerne les personnes qui réalisent moins de 23.000€ de recettes annuelles ou retirent de l'activité de loueur moins de 50% de leurs revenus. De nombreux investisseurs qui avaient choisi le statut LMP redeviennent LMNP en 2009, avec une période transitoire de 5 ans accordée pour estomper la perte des avantages fiscaux.

Les avantages :

L'investisseur déduit de ses revenus locatifs (BIC) :

• les intérêts d'emprunt,
• les charges de propriété et de copropriété,
• les frais d'établissement,
• les dépenses d'entretien et de réparation,
• les amortissements des meubles (période de 5 à 7 ans),
• les amortissements des murs (période de 20 à 30 ans).

Le déficit annuel généré hors amortissement est reportable jusqu'à 10 ans.

L'amortissement peut être reporté sans limite de durée. Il permet de neutraliser fiscalement les revenus locatifs.

La récupération de la TVA

Les investisseurs LMP et LMNP ont la possibilité de récupérer la TVA si les conditions suivantes sont respectées:  

• Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée
• L'investisseur passe un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hoteliers suivants :

- accueil et gardiennage,

- entretien des parties privatives,

- petits déjeuners,

- fourniture du linge de maison

•   Les loyers perçus sont soumis à TVA
• 

Beaucoup d'avantages pour l'investisseur, mais à qui profite vraiment le dispositif ?

Voir l'article suivant: Les vrais objectifs du dispositif LMNP