LMNP ou Censi-Bouvard et Pôle d’Excellence Rural : sécurité ou pari risqué?

Les investissements en résidence de tourisme n’ont pas une bonne réputation. Les programmes immobiliers en ZRR, boostés par la carotte fiscale Demessine, ont plongé dans la mouise des milliers d’investisseurs, avant que l’Etat ne décide de supprimer cette loi. Mais d’autres incitations, LMNP et Censi-Bouvard, perdurent, largement mises en avant par les CGPI qui en ont bien besoin pour gagner leur vie. Et les arnaques vont encore bon train.

On ne sait plus où investir sans se faire avoir, on cherche la sécurité. Et voilà que certaines officines se mettent à vendre du LMNP ou du Censi-Bouvard dans le cadre d'un projet labellisé Pôle d'Excellence Rurale. 

La musique sonne bien, on se laisserait presque tenter les yeux fermés... Mais qu'est-ce que ça signifie, en réalité? 

En 2005, le ministre de l’économie et des finances, depuis devenu président de la république, crée le label « Pôle d’Excellence Rurale », visant à favoriser de nouvelles dynamiques territoriales grâce à l’émergence de projets générateurs d’activités économiques, d’emplois directs et indirects, de valeur ajoutée et de développement local.

Pour la deuxième vague de projets labellisés en 2010, le montant global d’aide de l’état représente au maximum 33% du montant des dépenses éligibles, dans la limite de 1,5 millions d’euros de subventions par projet.

En 2008, selon l’évaluation de la première vague de 379 PER labellisés, 6% des PER n’ont pas engagé les crédits accordés et ont été abandonnés. Le gouvernement s’est félicité de ces résultats, en reconnaissant pourtant l’absence d’évaluation chiffrée des projets en termes économiques, mais en mettant surtout en avant l’  « effet label » positif sur le dynamisme local, sur le plan de l’image, du développement de nouvelles méthodes de travail...

Toutefois ces résultats optimistes, fondés uniquement sur la réalisation effective des projets et la volonté d'y voir un impact positif, se sont avérés nettement plus mitigés par une étude plus récente réalisée par la commission de l’Economie du Sénat. En terme de créations d’emplois, les résultats sont à revoir nettement à la baisse : moins de la moitié des emplois prévus initialement ont été créés.

Après cette introduction (je conseille de consulter les sites officiels), revenons à la question initiale:

Peut-on faire confiance à un investissement en immobilier locatif géré dans le cadre d’un label Pôle d’Excellence Rural ?

Suite aux considérations ci-dessus, à mon expérience désastreuse d'investisseur, à certaines offres alléchantes vues sur des sites de vente d'immobilier locatif géré, je me permettrais de donner mon avis tout à fait personnel et peut-être erroné: chacun doit se faire sa propre opinion, le tout est d'être conscient des risques et de ne pas se faire influencer par de belles paroles. 

Certains promoteurs se sont associés à des PER pour à la fois rénover des infrastructures publiques vieillissantes et construire une résidence service sur le même site, profitant ainsi du label prestigieux Pôle d'Excellence Rurale pour commercialiser les appartements.

L’"Excellence", voilà un joli mot qui a la remarquable qualité de ne se référer à rien. Qualificatif bien souvent autoattribué, qui n’appelle aucune critique, puisqu’il sous-entend ce qu’on fait de mieux juste avant la perfection. Chacun comprendra ce qu'il a envie de comprendre en matière de critères de perfection. Mieux qu'un superlatif.

N’oublions pas que dans le cas d’un Pôle d'Excellence Rural, le mot "excellence" ne s’applique qu’à une bonne idée, élaborée par des intervenants ayant un intérêt financier et/ou politique dans l'affaire, et sur laquelle on parie pour dynamiser une zone en réelle difficulté. On parie des fonds publics (nos impôts) et privés (promoteurs d'abord, puis particuliers investisseurs hameçonnés par le concept vide d'"excellence" dont ils seront exclus), et cela sans aucune garantie de résultat.

Que penser quand ce projet a été conçu à partir des recommandations formulées dans une étude réalisée par une société gestionnaire spécialisée dans le marché touristique de bien-être en question, qui se voit en liquidation juste après l’attribution du label par le ministre de l’Espace rural et de l’Aménagement du territoire et le ministre de l’Alimentation, de l’Agriculture et de la Pêche ? Cette société était-elle bien placée pour évaluer la réalisabilité du projet ? Trop tard: appel à projet en décembre 2009, projet pour un tourisme durable élaboré en 2 mois pour être déposé en février 2010, labellisé PER en décembre 2010, liquidation en février 2011 de la société gestionnaire pressentie.  

Que penser quand ce même projet est chiffré à 4 millions d’euros pour la communauté des communes, ce qui entraine une prise en charge par les contribuables du maximum accordé, soit 1,5 millions d’euros ? Les résultats ont intérêt d'être à la hauteur de ce que ce fameux projet va coûter. 

Que penser quand ce projet va être porté par un promoteur qui déclare commercialiser des résidences elles-mêmes d’ "excellence", ainsi qualifiées par lui-même sans présumer de la satisfaction de ses acheteurs (généreusement remerciés pour leur « fidélité » sur sa dernière plaquette publicitaire) ? Ces investisseurs, dont je suis, ont résidence après résidence, pour la plupart été confronté à la défaillance précoce de leur premier gestionnaire (= celui qui collabore avec le promoteur de ces résidences d’excellence en vue de fixer une rentabilité attractive, "garantie" par bail commercial, destinée à ferrer des acheteurs confiants). Ils ont vu leurs revenus fortement revus à la baisse dès les premières années de leurs investissements (certains se sont vus imposer des loyers à la baisse dès les premières semaines de l'exploitation, suite à la liquidation du gestionnaire impliqué dans un scandale célèbre): je me permets de douter de leur satisfaction.

Un Pôle d’Excellence Rural, de par les subventions qu'il apporte et la publicité offerte par la seule mention d'un label flatteur, verra peut-être s’améliorer l’activité économique de la commune, attirera peut-être des touristes supplémentaires, créera des emplois mais probablement moins que prévu, mais surtout endettera la commune (pour les 2,5 millions qui restent à financer), endettera des investisseurs privés crédules comme vous et moi –non, pas moi, je suis vacciné- , et n’enrichira à coup sûr que les CGPI et le promoteur-gestionnaire (il a bien fallu qu'il se charge lui-même d'assumer la gestion, vu que le gestionnaire pressenti, dont il était d'ailleurs actionnaire, a été liquidé).

Conclusion : à mon avis, un label Pôle d’Excellence Rural épinglé à une résidence de tourisme ne présume en RIEN de la sécurité de l’investissement, mais au contraire en augmente le risque, de par l'aveuglement qu'il induit dans l'esprit du public.

A réserver aux joueurs qui souhaitent prendre le pari. 

Je m'interdis de nommer le cas précis qui illustre mes réflexions, et je ne souhaite sincèrement pas compromettre ce projet qui serait réellement une superbe opportunité pour les communes concernées, dont les élus ne connaissent peut-être du promoteur que les éloges qu'il s'attribue dans sa plaquette publicitaire.

"Si tu es sage, ne le dis pas et n'en montre pas les raisons, car on dira que tu veux tromper" : c'est Gérard de Nerval, que ce promoteur affectionne, qui l'a dit.

"Si tu veux tromper, dis que tu es sage" : ça c'est du Félix, c'est aussi la stratégie publicitaire très couramment pratiquée par les arnaqueurs narcissiques.

Les appartements de la résidence n'ont pas forcément besoin de trouver acquéreurs parmi des investisseurs privés. Ce promoteur a des sociétés "amies" à qui il peut vendre ses appartements invendus, et cela à des prix bien plus bas que ceux pratiqués pour vous et moi, qui n'appartenons pas au "clan" !