Mon bail commercial et quelques commentaires

Sauf évidemment ce qui est entre guillemets pour protéger l’anonymat des protagonistes, ce bail commercial est celui que j’ai signé en 2008 chez mon notaire, en même temps que l’acte authentique. On pourra y voir qu’à première vue, il semble tout à fait anodin et inoffensif. Impossible d’y entrevoir les problèmes qui ont suivi. En bleu quelques précisions et commentaires personnels sur des points particuliers.

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BAIL COMMERCIAL DE BIENS IMMOBILIERS DANS UNE

RESIDENCE AVEC SERVICES  

Pour personnes âgées non dépendantes

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Entre les soussignés :

M. et Mme « PROPRIETAIRE BAILLEUR »

Demeurant à:  « MON ADRESSE »

Appartement n° de lot: x        Parking n° de lot: y 

                            ci-après désigné par « le Bailleur », d’une part

et

La SAS « GESTIONNAIRE EXPLOITANT» dont le siège social est au « ADRESSE DU SIEGE SOCIAL », Société par actions simplifiée au capital de 37 000 Euros, immatriculée au RCS de « TELLE VILLE » sous le numéro « NUMERO »  ou toute société commerciale qu'elle substituerait.

Représentée par Madame « CLERC DE NOTAIRE », Clerc de Notaire, demeurant à « ADRESSE DU CLERC DE NOTAIRE », en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés à cet effet par Monsieur « DIRIGEANT de la SAS (et de la SCI promoteur) », aux termes d'un acte sous seings prives en date du 30 mai 2007, dont une copie est demeurée ci-annexée.,

                            ci-après désigné par « le Preneur », d’autre part

Qui accepte les locaux ci-après désignés, faisant partie de la résidence avec services Résidence « RESIDENCE» à « VILLE DE LA RESIDENCE ».

Il est précisé, à toute fin utile, que les immeubles dont dépendent les locaux faisant l'objet du présent contrat sont en cours de construction.

Le preneur déclare, du fait de la transmission des pièces essentielles, à savoir le règlement de copropriété, le descriptif des parties communes et privatives, les plans, avoir une connaissance suffisante de la désignation et de la consistance des locaux. Il est extrèmement important d’avoir parfaitement lu (10 fois s’il le faut) et compris le pavé rébarbatif qu’est le règlement de copropriété, pour connaitre exactement la description des différents lots, des parties communes et des lots de services, et qui en est le propriétaire légal (la copropriété, le promoteur, le gestionnaire, ou une autre société liée au promoteur et/ou gestionnaire). C’est un point capital, entretenu par un flou très finement étudié,  qui peut  permettre :

·         au promoteur de vendre ses appartements plus cher en laissant croire que les lots de services (salles à manger, salons communs, salle de gym, piscine…) appartiendront, comme les parties communes (couloirs, escaliers, ascenseurs…), à la copropriété,

·         au gestionnaire d’exercer un moyen de pression sur les propriétaires en cas de conflit, en particulier pour imposer un avenant  au bail avec une nette diminution des loyers.

Poser la question de la propriété des lots de services et obtenir une réponse précise et  écrite est indispensable avant de signer quoi que ce soit.

Les biens mobiliers qui les garnissent, à charge du bailleur, sont détaillés en annexe. Le fait que les copropriétaires financent une quote-part du mobilier des lots de services ne signifie en rien qu’ils sont copropriétaires de ces lots.

Il est convenu ce qui suit :

1.   Durée du bail

Le présent bail est consenti pour une durée ferme de 11 ans, avec une prise d'effet au 01/03/2008 pour se terminer le 01/03/2019.

2.   Clauses particulières concernant la prise d’effet

Du fait de la nature même du contrat de location, la prise d'effet, comme indiqué ci -avant, sera le 01/03/2008, à la condition expresse que la livraison des biens sans réserve empêchant l'occupation effective des logements, soit réalisée au plus tard le 28/02/2008.

Ceci concerne tant les parties privatives que les locaux de services et les parties communes.

Au cas où les locaux ne seraient utilisables à la date mentionnée ci-dessus, le bail prendrait seulement effet au premier jour du deuxième mois suivant la remise et l'acceptation des ouvrages et des clefs par le Bailleur au Preneur. Dans cette hypothèse l'échéance du bail se trouverait reportée d'une durée équivalente afin de conserver la durée prévue de 11 ans. La résidence a ouvert le 7 juillet, le bail a donc  pris effet le 1^er septembre.

3.   Destination

Le Preneur ne pourra exercer, dans les biens et droits immobiliers faisant l‘objet du présent contrat, qu'une activité d'exploitation à caractère para hôtelier d'une résidence avec services, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes temps déterminées, avec la proposition de fourniture de différents services ou prestations facturés séparément a sa clientèle, tels que:

·         le nettoyage des locaux,

·         la fourniture de linge de maison,

·         la blanchisserie,

·         l'accueil gardiennage.

Le preneur s'engage auprès du bailleur à offrir aux clients de la Résidence, en plus de l'hébergement: le nettoyage des locaux, la fourniture et blanchissage de linge de maison et l'accueil, dans les conditions prévues par l’article 261 D du Code Général des Impôts et par l'instruction DGI du 11 avril 1991 permettant l'assujettissement des loyers du présent bail à la TVA.

Conformément à ces dispositions, il est précisé que le preneur sera immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, au titre des activités para hôtelières, ce qui a notamment pour conséquence l‘assujettissement des loyers à la TVA (CGI article 261D 4e)

4.   Charges et conditions

CONCERNANT LE PRENEUR

La Société preneuse prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance, étant précisé que ceux-ci seront  à l'état neufs et meublés, à charge du bailleur. Pour le mobilier, le règlement n’a pas été fait à la SCI (promoteur), mais à la SAS (gestionnaire), qui s’est chargée de les acheter (9000 € pour un T2), ce qui semble être la procédure habituelle.

Elle supportera les réparations de toute nature, visées au décret 87.712 du 26 août 1987 dans sa rédaction à la dite date et toutes charges afférentes aux services de para hôtellerie, à l'exclusion des grosses réparations (articles 606 du code civil) et des dépenses suivantes :

·         Ravalement et entretien façades,

·         Réfection des halls et parties communes

·         Réfection de l'étanchéité des toitures

Point important en EHPAD : Si le gestionnaire ne prend pas en charge les gros travaux, la rentabilité sur papier est plus élevée que dans le cas contraire. Les frais réels liés aux travaux de mises aux normes imposés peuvent être très importants.

Le preneur tiendra le mobilier de façon constante en parfait état de réparation locative et d'entretien. Il les rendra, à la sortie, en bon état d'entretien.

Le bailleur sera néanmoins tenu du remplacement du mobilier hors d'usage. A cet effet, il mandate expressément et irrévocablement le preneur afin de procéder en son nom et pour son compte au renouvellement du mobilier donné en location au titre des présentes et qui figure sur la liste en annexe. Les factures des fournisseurs devront être impérativement libellées au nom du bailleur, le mobilier renouvelé lui appartenant. Ce renouvellement devra être effectué dans des conditions normales et selon les standards du mobilier à renouveler.

Le preneur obligera ses sous-locataires au respect du règlement de copropriété de l'immeuble et de son règlement intérieur.

Il supportera toutes ces dépenses à travers les millièmes de charges attachées aux lots loués.

Il sera dressé un état des lieux contradictoire entre les parties, lors de la fin dudit contrat.

La société Preneuse pourra installer toute enseigne extérieure indiquant son activité, à la condition expresse d'obtenir les autorisations administratives et de copropriété. Cette installation sera, bien entendu, réalisée aux frais de la Société Preneuse et entretenue en parfait état.

Le Preneur sera tenu de contracter auprès d'une ou plusieurs compagnies d'assurance notoirement solvables, une ou plusieurs polices garantissant les risques d'incendie, d'explosion, de vols et de dégâts des eaux, couvrant les biens immobiliers et les éléments d'équipements dissociables garnissant les lieux loués, les risques locatifs, les recours des voisins et des tiers. Dans mon "aventure", ce sont les propriétaires qui ont payé indûment l’assurance multirisque du gestionnaire, habilement « packagée » avec la part copropriétaires demandée par le syndic. Lorsque nous l’avons découvert, gestionnaire et syndic ont essayé de nier grossièrement en se retranchant abusivement derrière le mandataire ad hoc.  Mis face aux preuves (fournies par l’assureur lui-même), le gestionnaire a simplement admis qu’il s’agissait  d‘une « erreur ». Ses bilans comptables ne mentionnaient aucune assurance en 2009, et avaient été pourtant validés par un commissaire aux comptes…

Il garantira également les risques de responsabilité civile et tous risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle et à son occupation des lieux.

Il devra justifier de ces assurances et de l'acquit des primes à toutes réquisitions du bailleur. Le gestionnaire a toujours refusé de nous fournir l’attestation d’assurance (il ne le pouvait pas, puisqu’il ne la payait pas, laissant ce soin aux propriétaires, voir plus haut). C’est en appelant l’assureur lui-même que nous avons appris que nous payions pour le gestionnaire, qui en était pourtant le bénéficiaire. Un conseil : demander chaque année l’attestation  d’assurance. Le Preneur se réserve la faculté de souscrire toute assurance de responsabilité professionnelle.

Le preneur acquittera l'ensemble des charges locatives usuelles de la copropriété ainsi que les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus, y compris la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et plus généralement, toute dépense locative nécessaire au bon fonctionnement de l’immeuble, eau, électricité...  La taxe d’ordure ménagère est normalement demandée au propriétaire avec les impôts fonciers. Chaque propriétaire doit faire activement  la démarche de demander au gestionnaire le remboursement de cette taxe d’ordures ménagères  en lui adressant chaque année un courrier accompagné d’une photocopie de l’avis d’imposition. Sinon le gestionnaire la garde pour lui…

CONCERNANT LE BAILLEUR

Le bailleur s'interdit formellement d'exploiter directement ou indirectement, dans un ou plusieurs lots de copropriété dont dépend le lot objet du présent bail, ou de louer ce lot, pour y exploiter un commerce similaire à celui du preneur ou susceptible de le concurrencer, à peine de tous dommages et intérêts envers le preneur et sans préjudice du droit qu'aurait ce dernier de faire fermer l‘établissement concurrent.

Le Bailleur autorise le preneur à utiliser dans le cadre de l'exercice de son commerce, tel que défini ci avant, à céder son bail après avoir informé le bailleur et à charge cependant de rester garant et répondant solidairement avec son concessionnaire, du paiement du loyer, de ses charges, et de toutes ses conditions, conformément aux dispositions de l'article 1717 du Code Civil et des articles L145-1 et suivants du Code du Commerce.

Il autorise par ailleurs, le preneur à sous-louer meublés et avec services les locaux, objet du présent bail, à tout sous-locataire, même exerçant les mêmes activités que le preneur telles que définies ci avant, à la condition expresse que I 'activité exercée soit celle définie à l'Article 261D4°b du CGI et dans l'instruction du 11 avril 1991.

Le bailleur autorise irrévocablement le preneur en tant que de besoin et le subroge formellement dans ses droits et obligations relatifs à la mise en jeu de toutes garanties de vente et de construction telles que les garanties biennales et décennales auxquelles ce dernier est tenu, et à mettre en jeu également l'assurance « dommage-ouvrage ».

Lesdits travaux seront décidés soit en accord avec le bailleur s'ils concernent les parties privatives, soit par l'assemblée générale des copropriétaires s'ils concernent les parties communes, le bailleur pouvant en l'espèce donner des instructions de vote impératives à son preneur ainsi qu'il est exposé aux paragraphes 6 et 7.

Le Bailleur conservera à sa charge les impôts et taxes propriétaires loueurs dont les taxes foncières (sauf la part de taxe d’ordures ménagères, voir plus haut), les charges de copropriété usuelles non récupérables, les assurances propriétaires (pour nous, comprises dans les honoraires et frais de syndic, et indûment associées à l’assurance multirisque du gestionnaire qui a essayé de nous la faire supporter) ainsi que les honoraires et frais de Syndic.

Le Bailleur déclare en conformité de l'article 293F du CGI opter pour l'assujettissement à la TVA et renoncer à la franchise de base.

Le Bailleur promet unilatéralement au Preneur qui accepte cette promesse en tant que telle de lui proposer le renouvellement du bail commercial pour 11 ans à l'issue de la période initiale définie à l'article I avec un loyer révisé basé sur celui de la 10ème année.

5.   Loyers

Le présent bail, relatif à la totalité d'un logement meublé avec ses dépendances accessoires y compris parking est consenti moyennant un loyer global annuel de:

NEUF MILLE NEUF CENT QUATORZE EUROS (9 914 euros) hors taxes, pour la 1ère année

Pour satisfaire à l'interprétation administrative relative aux taux de TVA applicables, à ce jour soit 19,6%, le bailleur déclare que l'emplacement de parking représente une quote-part de loyer de:

DEUX CENT HUIT EUROS (208 euros) hors taxe taxable au taux de 19,6%,

et que le solde de (loyer annuel HT immobilier et mobilier):

NEUF MILLE SEPT CENT SIX EUROS (9 706 euros) hors taxe est taxable au taux de 5,5%.

Le loyer sera versé à terme échu par trimestre civil le 10 du mois suivant le trimestre.

Le BAILLEUR accorde au PRENEUR une franchise de loyers d'une durée d'un mois plein à compter du jour où le bail aura pris effet. En effet, le bail a pris effet le 1^er septembre, et nous avons reçu le premier règlement le 10 janvier, correspondant au 4^ème trimestre 2010. Cette franchise est tout à fait justifiée en début d’exploitation, en attendant que le taux d’occupation soit optimal, si l’exploitant n’utilise pas de « fond de concours », dotation commerciale du promoteur au gestionnaire pour faire face aux charges d’exploitation du départ.

Pour les actes de vente postérieurs à la livraison de la résidence, la date de prise d'effet du bail sera fixée au lendemain de l’acquisition, les loyers ne commençant toutefois à courir qu'à compter du 1er jour du mois suivant.

Le loyer sera révisé de plein droit le 1er octobre de chaque année, et pour la première fois le 1er octobre 2009, proportionnellement à la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee (plafonnée à 60% de la variation). Variation de l’ICC dont nous n’avons jamais vu la couleur, les loyers ayant été minorés dès octobre 2009.

L'indice de base sera celui du premier trimestre 2009. L'indice à utiliser pour la révision sera celui du même trimestre de l'année suivante, et ainsi de suite.

Les variations éventuelles du taux de TVA seront répercutées sur le montant du loyer.

Le paiement des loyers n'interviendra qu'après complet paiement du prix d'acquisition TTC du lot auprès de la SCI « PROMOTEUR ». A défaut de paiement intégral de ce prix, les loyers seront séquestrés entre les mains du Preneur.

6. Dispositions diverses

Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait :

·         Soit du fait ou d'une faute du bailleur,

·         Soit de l'apparition de désordres de nature décennale,

·         Soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles que incendies de l'immeuble, etc ... ) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison

Le loyer défini ci-avant ne sera pas payé jusqu'à l'expiration du mois en cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin.

Le Bailleur s'engage expressément dans le cadre des assemblées générales de copropriété à conserver la destination actuelle de l'immeuble pendant toute la durée du bail.

Le Bailleur autorise le Preneur à percevoir en lieux et place du Bailleur, l'indemnité pouvant lui revenir à la suite d'un sinistre, à charge pour le Preneur de remettre les lieux en état, comme ils étaient avant le sinistre.

7. Mandat

Le mandataire devra rendre compte de l'exécution de son mandat à première réquisition du mandant qui ne pourra révoquer son mandat qu'en cas de faute dans l'exercice de sa mission de mandataire.

Comme condition essentielle et déterminante du présent bail, le Bailleur donne tous pouvoirs, avec faculté de substitution, à l'exploitant de la Résidence Service, SAS « GESTIONNAIRE » pour le représenter aux Assemblées générales de copropriété, prendre part à tous votes, signer toutes feuilles de présence ou registre, plus généralement faire le nécessaire.  Ce qui signifie que pour ne pas dépendre du gestionnaire, il faut assister soi-même aux assemblées générales de copropriété ou donner mandat à un autre propriétaire, pour ne pas laisser le gestionnaire prendre des décisions en lieu et place des propriétaires. Cela implique que dès le début de l’exploitation, il est indispensable que les propriétaires se regroupent en association, de manière à peser face au gestionnaire.

Le présent mandat est un mandat d'intérêt commun puisque consenti en application d'un bail signé avec l'exploitant. Il est en conséquence irrévocable pendant toute la durée de validité du bail.

Le mandataire pourra également se substituer toute personne physique ou morale de son choix.

Le Bailleur, pour la réception des locaux et la remise des clefs donne mandat à l'exploitant de la Résidence Service « RESIDENCE », la SAS « GESTIONNAIRE EXPLOITANT »

à l’effet de :

• voir, visiter en compagnie du Maitre d'Ouvrage, les locaux ci-dessus désignés,
• signer le procès-verbal de prise en possession établi contradictoirement à cette occasion.

Le Bailleur donne son accord en tant que de besoin à l'exploitant unique de la Résidence service ci-dessus dénommé, pour qu'il souscrive en son nom, en tant que locataire, tous abonnements.

Il est expressément convenu qu'en cas de non exécution par le preneur, de l'un quelconque de ses engagements, et notamment en cas de non paiement des loyers à l'une des échéances, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra après une mise en demeure ou une sommation restée sans effet pendant une durée d'un mois sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. Si le gestionnaire ne paie pas, chaque propriétaire est en droit de reprendre son lot… mais pour en faire quoi ?

8. Sortie de l’opération

La société gestionnaire souhaite bénéficier d'une priorité d'achat à condition financière égale si les investisseurs privés de la Résidence désirent revendre tout ou partie de leur investissement effectué.

Pacte de préférence:

Le bailleur au profit de la Société de gestion SAS « GESTIONNAIRE EXPLOITANT » ou toutes personnes ou Sociétés qui pourrait lui substituer, s'engage à lui reconnaitre une priorité d'achat à condition financière équivalente.

9. Frais

Les frais éventuels, relatifs au présent bail seront à la charge du bailleur qui s’y oblige

10. Election de domicile

Pour l’exécution des présentes, les parties font élection de domicile en leurs demeures respectives.

Fait à …