Promoteur et gestionnaire de résidence avec services : contrôler leur fiabilité

L'acquisition d'un bien en résidence avec services implique la signature d'un contrat de vente avec un promoteur et d'un bail commercial avec une société gestionnaire. Ce bail commercial est inclus dans le contrat de réservation et comprend le nom de la société gestionnaire, désignée d'avance.

Le prix d'acquisition, qui conditionne le niveau d'endettement, est très au-dessus du prix du marché, ce qui n'inquiète pas forcément l'investisseur à qui on a fait miroiter le remboursement de la TVA dès l'achat. Or la TVA n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans d'exploitation dans un cadre bien défini. Il est impératif que les loyers générés par le bien acheté équilibrent le remboursement de l'emprunt.

Le gestionnaire, même s'il fait partie d'un groupe réputé, peut se retrouver dans l'incapacité de verser les loyers, suite à une gestion médiocre, à un mauvais emplacement, ou encore à une mutualisation des pertes : en effet, pour équilibrer ses comptes entre plusieurs résidences qu'il gère, l'exploitant peut décider de diminuer les loyers des propriétaires d'une résidence qui fonctionne bien. Que ce soit en résidence de tourisme, d'affaires, étudiantes, seniors ou médicalisées (EHPAD), la sécurité ne peut pas être assurée uniquement sur la base d'une renommée affichée.

Enfin, certains montages (sur le modèle de celui du promoteur-gestionnaire de ma résidence senior) sont particulièrement bien ficelés de la part des promoteurs: la société d'exploitation (SAS*) a été spécialement créée par le promoteur (SCI*) qui vend rapidement tous ses lots à des prix très au-dessus du prix du marché. Et cela sans trop de difficultés, puisque le bail commercial accompagnant le contrat de vente, rédigé et signé par la même personne physique, "garantit" un certain revenu, donc une certaine rentabilité, aux investisseurs.

Par ailleurs, la société d'exploitation, dont l'effectif salarié moyen est inférieur à 1, sous-traite une partie conséquente de la gestion à une autre société (que nous appelleront SOC*, et où l'on retrouve encore les mêmes personnes). 

Lorsque la SAS est dans l'incapacité de payer la totalité des loyers et se voit menacée de liquidation, les seules personnes qui se retrouvent en difficulté sont l'unique salarié à temps partiel de la SAS, et les acquéreurs, qui sont dans l'incapacité de rembourser l'emprunt qu'ils ont contracté pour profiter de certains avantages du dispositif LMNP. 

*ces pages étant publiques et ma mésaventure en pleine actualité, je ne souhaite pas en donner plus de détails.

Un petit conseil pour les futurs investisseurs prêts à sauter le pas : les sites societe.com et infogreffe.fr permettent de connaitre, entre autre, le nom des dirigeants des sociétés mentionnées sur les documents de vente et bail commercial. Prendre le temps de vérifier les interrelations entre ces sociétés est capital pour ne pas s'engager dans un piège dont on ne peut plus sortir.